[땅머슴의 돈되는 땅투자]지가 형성의 단계를 알아야 투자도 성공한다 > 부동산 정보

‘10년이면 강산도 변한다’는 말이 있다. 하지만 최근 부동산 시장에선 10년이 아니라 1년, 아니 며칠만 지나도 천지개벽하는 모습을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 이처럼 부동산 개발지가 하루가 멀다 하고 빠르게 변화하면서 투자의 타이밍도 그만큼 중요해졌다. 그렇다면 지가는 어떻게 형성되는 것일까? 언제 토지에 투자를 해야 할까? 지가 형성의 단계를 살펴봄으로써 그에 대한 답을 제시하고자 한다.

개발되기 전의 토지는 전(밭), 답(논), 임야(산)의 모습을 띤다.  여기에 각종 개발계획이 발표돼 개발이 되면 주택을 지을 수 있는 땅이 되기도 하고, 경제활동을 통해 수익을 창출할 수 있는 상업시설을 지을 수 있는 땅으로 변신하기도 한다.

개발되기 전의 토지를 보통 미성숙지, 개발된 후의 토지를 성숙지라고 정의하면 미성숙지에서 성숙지가 되기까지는 다음의 단계를 거치게 된다. 일반적으로 ‘(개발계획)발표-착공-완공’의 단계를 거친다. 그러나 필자는 ‘소문-발표-착공-완공-실수요’로 좀 더 세분화하고자 한다. 단계별로 어떤 특징이 있는지 살펴보면 그 이유를 짐작케 될 것이다.

1) 소문단계

어느  마을에 개똥이 할아버지가 살고 있었다. 그는 조상 대대로 물려받은 땅에서 농사를 짓고 있었다. 어느 날 서울사람이 고급 승용차를 몰고와 땅을 사려고 시세를 알아본 뒤 개똥이 할아버지 소유의 땅을 사려고 접근한다. 여기 땅값이 평당 5000원인데,  평당 1만원을 줄 테니 땅을 팔라고 한다. 조상님이 물려주신 땅이기에 개똥이 할아버지는 안 팔았지만, 마을사람 몇몇은 벌써 서울사람에게 땅을 팔았다. 시간이 좀 지나자 또 다른 외지인이 땅을 사기 시작했다. 지난번에 평당 1만원에 팔았다는 소식이 온 마을에 퍼졌기 때문에 이번에는 평당 2만원, 3만원 안 주면 안 팔겠다고 했는데, 외지인은 선뜻 그 가격에 땅을 매입했다. 이 와중에 땅값은 조금씩 올랐다. 나중에 뉴스를 보니 여기에 신도시가 생긴다고 한다. 허무맹랑한 소설 같지만 흔히 접할 수 있는 현실이다.

과거 강남 개발부터 시작해 현재 신도시 개발까지 정보를 먼저 접할 수 있는 높으신 분들은 이렇게 땅을 사 모으셨다. 그래서 고위공직자 청문회 때 보면 땅으로 수십, 수백 배를 번 사람들이 있는 것이다. 일반인들이 이렇게 투자를 할 수는 없다. 왜냐하면 이런 정보는 일반 투자자가 미리 알기는 매우 힘들기 때문이다. 이러면서 꿈틀꿈틀 올라가는 게 바로 땅값이다.

2) 개발계획 발표단계

매스컴을 통해 신도시 개발계획이 발표된다. ‘개발 기간은 언제까지며, 얼마의 재정을 투입해 어떻게 만들겠다’는 등의 장밋빛 청사진이 발표된다. 이 소식을 접한 개똥이 할아버지는 왜 외지인들이 비싸게라도 땅을 샀는지 비로소 깨닫게 된다. 마을주민들도 이제 더는 땅을 팔지 않겠다고 마음먹는다. 이 소식을 듣고 돈 냄새를 맡을 수 있는 개발업자와 투자자들이 하나둘 찾아오기 시작한다. 개발지 땅은 제한돼 있고 수요는 늘어나면서 땅값이 폭등하기 시작한다.

이때는 보통 3배 정도 땅값이 뛴다고 한다. 그러나 대다수 일반투자자들은 투자에 나서지 않는다. 왜냐하면 개발현장에 가보면 아직 공사 착공 전이라 허허벌판이고, 땅값은 꽤 올랐기 때문이다. 땅값을 듣고는 어이없는 웃음을 지으며 한마디 한다. “아무것도 없는데, 땅값만 엄청 비싸네. 언제 공사해서 언제 생기겠어?”라고.

3) 착공단계

개발계획이 발표되고 몇 년이 흘러도 아무 소식이 없던 땅들이 어느 순간 갈아엎어지기 시작한다. 수많은 덤프트럭이 흙먼지를 날리며 분주하게 움직이고, 포크레인은 굉음을 내며 쉴 새 없이 땅을 파기 시작한다. 공사의 모습이 또다시 매스컴을 통해 알려지면서 “드디어 공사가 시작되는구나”라며 많은 사람이 다시 땅을 사기 위해 몰려든다. 이때 땅을 팔려는 땅주인은 없다. 그 와중에 땅이 다시 3배 이상 폭등한다. 아파트도 모델하우스를 보고 사듯이, 땅도 현장그림을 보고 사는 사람들이 많기에 일반투자자들은 이때 땅을 사기 위해 바삐 움직이게 된다.

4) 완공단계

처음 약속했던 것보다 공사기간이 길어지고, 이에 따라 간혹 매물이 나오다가 완공을 앞두고는 물건이 아예 자취를 감춰버린다. ‘공사가 언제나 끝이 나 정말로 완공되겠느냐’ 던 공사가 드디어 마무리된 것이다. 과거에 논과 밭, 그리고 나지막한 임야가 전부였던 곳이 이제 아파트 숲으로 변해버렸다. 우스갯소리로 ‘사람 팔자는 누구와 결혼하느냐에 따라 달라진다’라는 말이 있듯이 땅 팔자도 마찬가지이다.  용도구역 배분을 통해 농사만 지을 수 있는 땅에서 빌딩을 지을 수 있는 상업지가 되면 몇 배의 가격 폭등이 일어난다. 완공 시기에 맞춰 토지용도배분이 끝나고 이때 개발업자 등이 땅을 매입해 상가도 짓고, 빌라도 짓는다. 돈 많은 투자자들 외에는 소액으로 투자할 수 있는 때는 벌써 지나가고 말았다.

5) 실수요단계

아파트 입주도 다 끝났고, 상권도 어느 정도 형성됐다. 같은 아파트 상가라도 몇 층이냐에 따라 가격은 천양지차다. 1층 상가라도 많은 사람이 이용할 수 있는 전면상가는 수천만원에서 수억원까지 프리미엄이 붙는다. 이때 일반인이 할 수 있는 투자는 건물 투자다. 상가를 분양받을 수 있고, 빌라도 살 수 있다. 그러나 많은 사람이 건물을 산다고 생각하지만, 냉철하게 따져보면 모두 다 건물이 들어선 땅의 지분을 사는 것이다. 건물은 시간이 흐르면 감가상각이 되어 결국 땅만 남기 때문이다. 이때의 토지는 다 성숙지다. 즉, 앞으로 약간의 지가 상승은 기대할 수 있겠지만, 초기 투자처럼 수배, 수십 배를 기대할 수 있는 때는 아니다.

토지 투자를 하는 모든 사람은 위 단계 중 어느 한 단계에서 투자하게 된다. 소문단계가 무조건 좋고, 실수요단계가 무조건 나쁘다는 것은 물론 아니다. 소문단계는 말 그대로 소문으로 끝나버릴 수도 있다. 땅을 샀다고 좋아했지만 결국 개발계획이 소문으로 끝난 경우도 부지기수로 많기 때문이다.

실수요단계는 모든 개발이 이뤄져 안정적인 투자는 가능하지만 토지 투자만 놓고 보면 초창기 때의 큰 수익을 기대하기는 쉽지 않다. 그래서 많은 사람이 고민한다. 어느 시점에 투자를 해야 좋을지…. 해답이 따로 있는 것은 아니다. 하지만 필자가 그동안 개발된 개발지를 연구하고, 또 현장에서 토지를 거래해본 입장에서 살펴보면 착공 전, ‘개발계획 발표단계’가 토지 투자의 최적의 타이밍이라고 할 수 있을 것이다. 이때는 지가가 구체적으로 형성되기 이전이므로 다른 투자수단에 비해 훨씬 큰 수익성을 얻을 수 있는 기회가 상대적으로 많다.

다음으로 신뢰할 수 있는 부동산 전문가를 만나라. 여러 번 아파트 거래 경험이 있고, 토지를 몇 번 사봤다고 해서 급변하는 시장의 상황을 일반인이 알기는 쉽지 않다. 토지는 사는 것도 중요하지만, 어떻게 관리해서 얼마에 팔아야 하는지가 오히려 더 중요하다. 그래서 전문가의 도움이 필요한 것이다. 최종 의사결정은 투자자가 하지만 전문가의 조언을 듣고 안 듣고는 성패를 가를 정도로 큰 차이를 낳는다.

특히 부동산은 가계자산 중 상당히 큰 비중을 차지하기 때문에 한 번의 선택이라도 매우 중요하다. 위에서 살펴본 지가 형성의 단계를 깨우쳤다면 내가 투자하려는 토지가 어느 단계에 와 있는지부터 살펴보기 바란다. 이 사실을 알기만 해도 성공적인 토지 투자의 길로 들어섰음을 필자가 보증한다.